경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

이것 역시 송사무장의 클래스101 수업듣는 도중에 추천도서여서 읽는 것. 추천도서 읽는 숙제 하느라고 일주일정도를 수업을 못듣고 있다;;; 이제 '송사무장의 부동산 공매의 기술'까지 읽으면 숙제 완료... 빨리 다 읽고 수업 마저 들어야지...

 

'권리분석'이라는 용어와 두툼한 두께 때문에 다른책에 비해 읽기 전에 부담이 많이 됐었다. 다른 권리분석책도 하나 있는데 그것도 굉장히 부담스럽게 느껴져서...

그런데 글씨가 큼지큼직하고 예시사례를 보여주기 위해 컴퓨터 화면을 캡쳐하여 옮겨놓은 페이지가 많아 생각보다 진도가 쑥쑥 나간다. 그리고 삽화를 누가 그린건지, 어디서 가져온건지 이해가 아주 쉽게 재미있게 잘 그려놓았다. 읽는데 이틀밖에 안걸렸다! 가벼운 마음으로 읽어볼 수 있는 책이다.

 

 

가등기가 뭔지 처음 알았다 ㅋ

 

권리분석에 대해 아주 모르지는 않는데 아직 두리뭉술하게 아는 편이다. 말소기준권리 다섯가지를 정확하게 짚어준다.
근저당권, 가압류(압류), 경매기입등기, 전세권(경매 신청 또는 배당요구한 경우), 담보가등기.

 

 

임차한 자가 보증금을 받지 못하면 경매에 넘길 수 있는 것은 알고 있지만
전세권 설정을 하지 않으면 임대차보증금 반환소송을 제기하여 확정판결을 받은 후 경매진행이 가능하다는 건 몰랐다.
근데... 케이스를 보면 간혹 전세권을 설정한 임차인이 경매를 진행하고 본인이 자기 전세금에 낙찰받은 케이스가 있다. 그럼 그냥 전세살던 집을 자기가 산거지? 근데 내가 본건 감정가보다 전세가가 훨씬 높았는데...

 

 

 

다만 배당요구하지 않은 선순위전세권은 낙찰자가 인수해야 한다. 그러니까 경매참가자에게는 배당요구를 한 물건이 안전하고 좋은거네...
근데 궁금한게... 배당요구한 전세권자가 만일 요구보다 적게 받아가면? 전세보증금 2억5천에 배당요구를 했는데 2억에 낙찰이 됐다... 그러면 5천만원은 날리는 건가? 아님 낙찰자가 인수 해야 하나? 아 아랫부분 90페이지에 나오네... 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 반환해줘야 하네....
춘천은 2016~18년경 구축 집값이 엄청나게 상승했다가 다시 떨어져서, 현재 집값보다 이미 전세 들어간 사람의 전세보증금이 더 많은 경우도 꽤 많다.

 

 

가처분이 뭔지 처음 알음... ㅎㅎㅎㅎ

 

 

대항력-임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리.
그렇다면 경매낙찰이 되어도 대항력있고 배당요구를 안한 임차인은 그냥 계속 전세로 살 수 있는 거네... 대부분의 책에서는 임차인이 나간 것으로 되어 있는데 기억해보니 '나는 부동산과 맞벌이한다'에서 임차인이 계속 살았던 사례가 나왔던 게 생각난다.
암튼 꼭 내보낼 수 있는 건 아니라는 것....

 

 

소액임차인은 최우선변제금을 먼저 받고, 다른 근저당권 또는 압류자 등이 돈을 받고도 남으면 그 돈은 소액임차인이 받는다.

 

 

매각물건명세서를 꼭 보라고 한다.
최선순위 설정일자와 현황조사 및 임차인의 권리신고내역, 등기부등본상의 권리중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것을 찾아보라.
비고란을 읽어보라.

 

 

명도가 비교적 쉬울 것으로 예상되는 물건들.
아~ 본인이 경매신청한 전세권은 배당여부에 관계없이 매각으로 소멸되는구나....

하지면 내지역처럼 전세보증금이 경매가보다 높은 경우에는 낙찰인이 나머지 보증금을 인수해야 한다.

 

 

 

 

감정한지가 좀 오래되어 현재시세보다 낮게 감정평가된 물건 찾는 방법.

 

 

대항력은 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리. 근데 대항력이 있다고 해서 무조건 배당받을 수 있는 건 아니다.
경매부동산이 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은 설정일자 순서에 따라 배당이 되는데 임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 순서가 정해진다.

근데 우선변제권은 확정일자를 받아야 한다. 확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인이 경매절차에서 배당을 받기 위해서는 배당요구를 하고 종기일까지 대항력을 유지(전입신고한 상태에서 점유 유지해야 함)하면 된다.

아... 내가 좀 헷갈리고 있었구나. 나는 확정일자가 대항력유지 요건인 줄 알았는데 그게 아니라, 배당을 받기 위한 목적이야.... 그니까 확정일자를 안 받으면 대항력이 있어도 배당요구를 안하는 거야. 어차피 우선순위가 아닐테니까.

그럼 임차인 입장에서는... 배당요구 안하고 버티면 전액 다 낙찰자가 인수할꺼 아니야? 굳이 확정일자 안 받아도 되지 않나? 왜 다들 그렇게 확정일자를 꼭 필요한 것처럼 굳이굳이 꼭 받는 거지? ......아 모르겠다.....

일단, 확정일자를 대항력 발생일자로 착각하지 말자. 여태까지 그렇게 알고 있었어;;;; 확정일자의 목적은 배당을 받는 것이다. 그리고 확정일자의 효력이 발휘되는 건 전입신고, 점유, 확정일자 세가지 요건이 모두 완성되는 날이다.

 

 

최우선 변제권... 임차인의 배당순위는 원래 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 발생하는 우선변제권에 따라 정해지는데, 법에서 정하는 소액보증금에 해당하는 임차인은 전입 및 확정일자와 관계없이 임차인에게 최우선적으로 배당받을 수 있게 해준다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인이더라도 말이다.
그리고 그 요건은 위 세가지다.

춘천의 경우에는 2020년 11월 현재는 5천만원이하에 1천7백만원이다. 그니까 낙찰액이 5천만원이 1천7백을 우선적으로 받아가고, 만일 낙찰가가 2천만원이면 1천만원만 가져가는 거네....
근데 저렇게까지 최저가에 낙찰될 데가 없;;;; ㅎㅎㅎㅎㅎ

 

체납관리비라고 다 같은게 아니고 공용관리비, 연체 이자등으로 나누어지며 기간도 살펴보아야 한다고....

마지막으로 저자께서 공유해주신 고마운 체크리스트 서식... 나도 연습삼아라도 이런걸 작성해봐야겠다.

 

저자는 되게 강조하는 게... 공부만 하지 말고 일단 뛰어들어라... 패찰하더라도 입찰을 해봐라 하고 강조한다. 물론 비싸게 사더라도 괜찮아~ 이런 정신으로 하라는 건 아니고 자기가 감당할 수 있는, 손해보지 않는 선에서 계속 입찰을 해보라는 것이다.

세금에 대해서도 가볍게 다뤄주고 있는데, 최근 부동산 세법이 많이 개정되어(충격적으로 개정되어ㅜㅠ) 그건 최신판으로 다시 살펴보아야 할 것 같다.

세법 변천을 끊임없이 주시하라... 공동명의를 활용하라(기본공제양이 늘어난다) 일시적1세대2주택을 활용하라(이건 난 무해당ㅜㅠ), 잔금지급일을 활용하여 양도시기를 양도세율과 재산세(6월1일 기준부과)가 적어지도록 조절하라, 임대사업자 등록으로 거주주택을 비과세하라 등등 기본적인 좋은 조언을 많이 해주고 있다.

조만간 20평 아파트를 하나 팔아야 하는데 양도세가 많이 나오려나?? 작은거라서 많이 안나오나?;;;

지금 궁금해서 부동산계산기라는 어플을 다운받아 계산해보니 양도소득세라는게 양도차익이 발생해야 나오는 거구나~ ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ 그럼 양도차익이 없을 예정이라 양도세는 0원이네ㅡㅜ

임대사업자 등록은 현정부에서는 어떠한가... 신규등록이 안된다 이런 소리를 들은 것 같은데 맞나?

아무튼... 시세차익을 활용한 투자를 하기는 어려운 시기같고.. 차라리 소액 월세빌라를 여러개 가지고 가는게 낫나... 그러려면 임대사업자 등록을 하는 게 좋을까 하는 생각도 해본다.

 

책을 읽으면서도 많이 배웠지만 리뷰를 쓰면서 다시 정리도 해보고 부동산 세법도 찾아보고 여러가지 공부를 많이 하게 만든 책이다. 지혜로 출판사 책이 괜찮은 게 정말 많구나....

 

2020.11.13 완독